Рубрика: Болгарские реалии

Особенности болгарской недвижимости

Вторник, 05 Фев 2013

Регулярно поступают вопросы о недвижимости в Болгарии. Вольно-невольно становишься агентом по недвижимости и адвокатом в одном лице. Отвечая на вопросы, попробую обобщить наиболее частые из них.

Покупка недвижимости шаг не только сложный, но и ответственный. И ваше будущее и будущее вашей недвижимости зависит в первую очередь от вас. От того что и как вы выберете будут зависеть ваши будущие расходы и настроение.

Что нужно знать при покупке недвижимости.

 Первое, немаловажное — квадратные метры в Болгарии и квадратные метры в России — это не одно и тоже. Покупая недвижимость в Болгарии, вы как правило, покупаете ещё и «идеальные части». То есть вся площадь здания, в котором размещается ваша будущая покупка, разделена на всех собственников. Покупая апартамент, вы становитесь сособственником коридоров, терасс, лестниц, стен по внешнему периметру и т.д. И российское понимание квадратных метров может отличаться от болгарского на 10-20%. В апартаменте площадью 50 кв.м может оказаться реальных «российских» 43-47 квадратных метров. Это не обман, это общепринятая практика в Болгарии.

Второе, о чем обычно не говорят, но это всегда присутствует. При покупке недвижимости чаще всего вам называют конечную цену продавца (комиссия риелтера обычно включена в цену). Но при оформлении недвижимости вы заплатите ещё около 5% от стоимости недвижимости. Это расходы на нотариуса, адвоката и местный налог на покупку недвижимости. В Несебре налог составляет 3% от налоговой оценки. При этом налоговая оценка может быть как ниже так и выше реальной стоимости. Чаще всего налоговая оценка выше по объектам «горящей» продажи — цены на жильё снижают существенно, а налоговую оценку самостоятельно поменять нельзя.

Третье. При покупке недвижимости очень часто сумма передаваемая продавцу состоит из двух частей — официальной и неофициальной. Но это как и в России. Здесь есть и риски и плюсы, но как правило ничего криминального не случается.

При покупке уточняйте все эти вопросы у продавца или риэлтера.

Ещё один совет. При регистрации сделки нотариус не проверят юридическую чистоту объекта. То есть теоретически можно купить объект в залоге, под арестом или другими обременениями. Не стоит экономить на адвокате. Если есть сомнения или неуверенность — наймите адвоката со стороны и он проверит объект.

Не бойтесь риэлтеров. Нормальный специалист вам и недвижимость нормальную предложит и вариантов на выбор будет много. Если перед началом работы с риэлтером с вас не запросили никаких денег, то поиск объекта для вас будет бесплатным. В городах риэлтеры часто берут комиссию с покупателя за поиск объекта по параметрам (от 2 до 3% нормальная такса). В курортных зонах предложений много, поэтому комиссию берут с продавца.

После того как купите недвижимость у вас появится статья расходов по содержанию этой недвижимости. Перед покупкой недвижимости нужно у продавца поинтересоваться стоимость такого содержания. Иногда просто можете быть неприятно удивлены. Основной расход по содержанию жилья для «курортников» чаще всего составляет «такса за поддержку». Деньги берутся управлящим или управляющей компанией за охрану, бассейн(если есть), вывоз мусора, поддержание общих частей и т.д. Сумма может колебаться от 5 до 13 евро за квадратный метр в год, может быть названа фиксированная сумма с квартиры и т.д. Нужно уточнять до покупки недвижимости.

Вообще взаимоотношения собственников и управляющих недвижимостью регулируются «Законом об управлении этажной собственностью». Вот болгарская версия http://lex.bg/bg/laws/ldoc/2135614516 .  Расписано всё — кто за что отвечает, кто за что платит и кто что должен делать.

Кроме таксы за поддержку платите за фактически потребленные ресурсы — вода, ток. Последнее время такса за поддержку является предметом ожесточенных споров собственников жилья и управляющими.

Когда всё вышеописанное знаешь и держишь в голове при выборе недвижимости, тогда покупка становится приятным приобретением без подводных камней.

Удачного вам выбора.

 

Греция. На машине из Болгарии и обратно.

Воскресенье, 11 Ноя 2012

Из Несебра до Александруполиса. 370 километров. 4,5 часа вместе с прохождением границы.

После длительных переездов из России или 1000-километрового пробега по Турции, поездка в Грецию считается легкой прогулкой.

Но несмотря на это к поездке всё таки нужно подготовиться. На машину с болгарскими номерами должен быть с собой  «малък талон», и доверенность переведенная на греческий или английский. Доверенность нужна только в случае если машина оформлена не на вас лично, а например на фирму, даже если вы в фирме учредитель и директор. Кроме того, на машину нужна «грин-карта» — страховка гражданской ответственности за рубежом. Оговорюсь сразу, что на границе при въезде в Грецию ни один из этих документов не проверялся и не предъявлялся, но говорят, что могут попросить.

На людей с российским гражданством нужны визы шенгенские и соответственно паспорта. Ни брони отеля ни медицинской страховки никто не спрашивал.

Маршрут по движению такой — Бургас-Тополовград-Свиленград-граница-Александруполис. Дорога по Болгарии средненькая, по Греции неплохая, но ремонт местами идёт.

По Греции частенько полиция попадается.

Граница - что это? Если бы я сам не вышел из машины и не предоставил паспорт, то в Грецию бы въехал по личной карте, показав её через стекло автомобиля погранцам. Им вообще всё фиолетово. Ничего никто не проверил, даже из будки не вышли хотя бы сверить количество людей с количеством предоставленных паспортов. Поставили штампы и добро пожаловать.

Вот собственно и всё описание. Очень просто на машине в Грецию приехать. Ни нюансов ни неприятностей.

А при выезде из Греции очень хороший DUTY FREE.

Турция. На автомобиле из Болгарии и обратно.

Суббота, 13 Окт 2012

Не так сложен он, как его боятся. Можно так сказать, немного перефразируя известное выражение, про поездку(и) в Турцию на машине.

О дороге из России в Болгарию я писал неоднократно. Есть смысл продолжить дорогу до Турции, а точнее до Антальи.

Первое и немаловажное — документы. Неоднократно ездил на разных автомобилях в Турцию из Болгарии, поэтому на личном опыте знаю что нужно. Для российских граждан на сегодняшний день въезд в Турцию свободен. Не нужна виза или какие-то дополнительные документы, только загранпаспорт. Для перемещения автомобиля требуются документы на автомобиль. Если автомобиль на российских номерах и вы являетесь собственником, то нужны только свидетельство о регистрации (российское) и грин-карта, то есть страховка гражданской ответственности за границей РФ( она наверняка есть, если вы проехали по Болгарии с российскими номерами). Если автомобиль по доверенности, то нужно доверенность перевести на английский или турецкий язык и легализовать. Иначе могут просто не пустить в Турцию на автомобиле. Если автомобиль на болгарских номерах, а вы являетесь гражданином РФ, то вероятнее всего, что автомобиль оформлен на фирме( не важно вашей или нет).  В этом случае доверенность(полномощно — по-болгарски) от фирмы на вас на авто обязательно нужно перевести на английский или лучше турецкий и легализовать. Легализовать — значит, чтобы фирма, производившая перевод, скрепила доверенность в оригинале и перевод и поставила печать. По крайней мере внешне это выглядит так. Кроме этого на машину должен быть «малък талон» ( аналог российского техпаспорта) и грин-карта(ОСАГО за пределами страны). Это в принципе всё, что требуется для въезда в Турцию.

Несмотря на кажущиеся объемы документов, на самом деле всё просто. Грин-карта получается практически в любой страховой за небольшие деньги( в частности мы заплатили меньше 100 лева за годовую страховку). Перевод и легализацию доверенности на турецкий делают почти во всех фирмах, которые занимаются переводами в Бургасе. За перевод и легализацию  мы отдали 20 лева и то только потому, что это был нерабочий день.

Теперь о дороге и топливе. Топливо, будь то бензин или солярка, стоит в Турции существенно дороже чем в Болгарии. Естественно, что если хотите сэкономить, то заправиться нужно в Болгарии. По маршруту Бургас-Анталия на территории Болгарии из известных марок самой последней является заправка «Лукойл» на выезде из Бургаса. Дальше ничего крупного до границы нет.

Что касается дороги в 2012 году в октябре, то примите мои аплодисменты господа дорожные строители. Дорога Несебр-Малко Тырново в Болгарии наконец-то отремонтирована и не вызывает нареканий. По сравнению с мартовской поездкой, октябрьская поездка просто задалась с самого начала.

В общем, из нескольких маршрутов, прокатанных от Солнечного берега до не менее солнечной Анталии, могу порекомендовать такой. Бургас-Малко Тырново(Болгария) — погранпереход- Киркларелли (Турция)- магистраль до Стамбула-Стамбул-Биледжик-Кютахья-Бурдур-Анталья. К чести турецких дорожных строителей могу сказать, что турецкие дороги одни из лучших турецких дорог во всей Турции. А если серьёзно, то лучших дорог я пока нигде не видел. Вполне естественно, что часть дорог я вляются платными. Из всех возможных вариантов оплаты мы выбрали «KGS». Это карточки, которые продаются на запраках «Shell», хотя возможно не только на них. На этих заправках можно купить такую пластиковую карту и/или пополнить баланс карты. За всю поездку в Анталью и обратно  мы потратили на оплату магистралей около 45 турецких лир ( около 20 евро). Лучше позаботиться о «наполнении» карты заранее, чем потом в агонии биться перед шлагбаумом при выезде с магистрали, пытаясь судорожно вырваться с магистральной свободы.

О самой дороге нет смысла говорить, указатели покажут куда ехать, а если есть ещё и навигатор, то счастье будет более чем полным.

О границе Болгария-Турция в Малко Тырново несколько слов. Если движетесь со стороны Болгарии в Турцию, то нужно выехать из Болгарии, для чего предоставляете загранпаспорта (говорю только про российских граждан), водитель показывает техпаспорт, получаете в паспорт штампы о выезде и дальше турецкая сторона. На турецкой границе все пасажиры и водитель получают штамп о въезде, водитель получает штамп о ввозе автомобиля и штамп о прохождении таможни. То есть у пассажиров по одному штампу, у водителя-три. Привыезде с территории границы турецкой ( не важно в какую сторону) наличие и количество штампов проверяется.

При въезде в Болгарию со стороны Турции болгары проверят наличие основания для въезда в Болгарию (виза, вид на жительство и т.д.), перед погранцами придется проехать через лужу с хлоркой, именуемой дезинфекцией, и за неё при выезде заплатить 5 лева ( 4 лева сбор и 1 лев комиссия банка).

Как ни странно, ни турецким ни болгарским таможенникам, россияне, едущие отдыхать не интересны совсем. Порой даже багажник не открывают, а если и открывают, то на вопрос «что в багажнике» никакого другого кроме «личные вещи» и не ожидают, после чего лениво отворачиваются.

Вроде, каких-либо нюансов или сложностей при поездке в Турцию не наблюдается. Поэтому рекомендую всем желающим, имеющим возможность, такую возможность использовать.

 

 

Как купить автомобиль и поставить его на учет в Бургасе

Воскресенье, 16 Сен 2012

Вот только сейчас появился у меня личный опыт по покупки авто в Болгарии и постановке его на учет. Ну и заморочились болгары с постановкой на учет, скажу я вам.

Купить автомобиль не сложно абсолютно. Вариантов где искать и что купить очень много. Можно начать с интернета и посмотреть www.mobile.bg. Там вполне понятно как искать автомобиль и сколько он стоит. На этом сайтике основа — подержанные авто. Новые можно через поисковики поискать или по маркам: www. название марки.bg (например, www.bmw.bg). В реальной жизни ( в том смысле, что не через компьютер) можно пройтись или проехать по автокъщам (это салоны б/у автомобилей) или по автосалонам новых авто, кому что нравится или требуется. Лично я искал подержаный минивэн с автоматической коробкой и дизельным двигателем. Нашел за 2 дня. Проехал по автокъщам в Бургасе (возле БургасПлазы) и в сторону Айтоса от Бургаса есть автосалоны на подъезде к Ветрену. В Бургасе мне больше понравились машинки и салоны. Машины вроде попрезентабельнее показались и поновее. Причем в автокъщах, я заметил, продается больше авто, пригнанных из Европы, а не катаных по Болгарии.  Причем у болгар присутствует как и у россиян заниженная самооценка что ли, то есть авто «без пробега по Болгарии» это лучше, чем наоборот. Я выбрал машину из Швейцарии. В Болгарии с растаможкой машин, приехавших их Европы, проблем обычно никаких нет, нужно только экотаксу заплатить.

Процесс покупки в результате занял 2 дня. По этапам: 1. Поиск, 2. Осмотр авто знакомым автоспециалистом.

Решение принято. Продавец уступил в цене 7% и отдал комплект зимней резины впридачу, хотя по местным климатическо-приморским условиям это не особо актуально.

Дальше начинается самый сложный процесс — оформление и постановка на учет.

У российских граждан, как и у многих иностранцев, не входящих в Евросоюз, имеется 2 возможности оформления автомобиля.

1. Если у вас есть ВНЖ, то можно оформить машину на себя. Но оформляется это только в Софии, в одном месте на всю страну. Сложно.

2. Оформить автомобиль на фирму. Причем не важно на какую фирму оформлять будете. Если не хотите и не любите рисковать, то оформить можно на свою,заблаговременносозданную. Если всё равно, то на фирму друзей, знакомых или фирму, которую вам предложат многочисленные в Болгарии «консультанты по эмиграции»(не бесплатно конечно, но иногда оправданно).

Я оформлял на свою фирму.

Без помощи продавца, с которым я договорился заранее об оформлении, вряд ли бы у меня получилось зарегистрировать автомобиль.

Итак, об оформлении.

Для подачи документов в КАТ (ГАИ в Болгарии) нужно собрать их комплект.

Со стороны покупателя-фирмы:

1. Актуальное состояние фирмы, оригинал или нотариально заверенная копия.

2. Страховка, гражданская ответственность.

3. Личные документы директора фирмы, если директор оформляет или доверенность на другого человека.

4. Договор купли-продажи.

Со стороны покупателя те же документы минус страховка, плюс документы таможенные, договор купли-продажи ( в моем случае в Швейцарии), документ об оплате экотаксы, госномера (швейцарские опять же в моём случае), нотариально заверенная декларация об отсутствии налоговых задолженностей. Возможно ещё какие-то документы которых я не видел.

В моём случае продажа шла сразу двойная (швейцарцы продали болгарам, болгары мне) и на учет машина ставилась на мою фирму.

Теперь сама процедура:

Сначала нужно сделать страховку и оплатить экотаксу. Это делается в любом из павильончиков, которые напротив КАТ расположены в Бургасе. За «гражданску отговорност», экотаксу и годовую «зеленую карту» (страховка для поездок за границу Болгарии) я заплатил 320 лева ( 6400 рублей). Можно было здесь и КАСКО оформить, но не стал.

Дальше идем на территорию КАТ и в фирме при КАТ оформляем заявление на постановку на учет. Здесь же можно сделать нужные ксерокопии. Некоторые документы в копиях уйдут в КАТ. Комплект документов подготовлен за 20 минут и 12,5 лева.

Без знания болгарского языка можно в КАТ не соваться, никто не будет пытаться вам ничего разъяснить на русском. Так что переводчик, он же помощник с собой.

Самое сложное впереди. Специально обученный человек занял очередь в 6 утра, для того чтобя к обеду регистрацию пройти.

В Бургасе большинство машин ( а может все подержанные?) проходят техосмотр перед постановкой на учет. Именно не осмотр, со сверкой номеров кузова и т.д., а технический осмотр. Потому на каждую машину уходит от 15-20 минут. Именно поэтому и очереди, несмотря на 3 потока техосмотра.

Техосмотр пройден, идем в отдел регистрации. И здесь я поразился бюрократической цепочке.

Документы подаются в 1 или 2 окошко. Их проверяют, дают талончик на оплату. Идем в кассу банка (здесь же), оплачиваем все госпошлины. 69 лева получилось. Дальше сдаем квитанции в 3 окошко, если оно открыто. Если закрыто, то стучать в него нельзя, о чем свидетельствует табличка на окошке. Что будет за нарушение никто не знает, но стучать в окошко при мне никто не решился. Все покорно ждут, когда окошко откроется и барышня оттуда крикнет: «Кто с квитанциями, подходите». Дальше после сдачи квитанции стоим ждем готовых документов. Примерно через полчаса из 4 окошка выкрикивают имя (иногда с фамилией), нужно подойти расписаться и получить документы.

Но и это не всё. Номера автомобиля на руки не дают. Нужно свой автомобиль загнать обратно в бокс для техосмотра (с обратной стороны и очереди нет), где номера на машину вам прикрутят или приклепают (как повезет). Причем, если у вас под номер нет рамки, то и рамку дадут.

 

Вот так вот в Бургасе. У меня 2 дня ушло на всё в сентябре 2012 года. Посмотрим что поменяется.

В результате всей процедуры, кроме номеров выдают «Голям талон» (аналог ПТС, требуется для оформления купли-продажи и пр.) и «Малък талон» ( который присебе должен быть) а также талон техосмотра:

 

После постановки на учет нужно вернуться в страховой павильон, где впишут номера автомобиля в полис.